“住进来11年了,枫林美景小区一直没有业主委员会,这正常吗?”“有10000多住户的大型小区,曾多次申请成立业主委员会,为什么就是不能成功?”近期,一则“长沙超半数小区暂无业委会组织”的新闻在网上引发热议。

今年距离《物权法》出台已有12年

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》

出台也将满10年

早已获得法律地位的

“业委会”处境却依然尴尬

电费纠纷催生中国内地第一家业委会

深圳市罗湖区碧波一街有不少老旧小区,但人们还是一眼就能认出天景花园:6栋整洁的白楼,地面崭新的瓷砖,路旁精心修剪的绿化树——很难想象,这个小区已是29岁“高龄”。

要问这老小区为何依旧井然有序

还得从1991年说起

那一年

小区诞生了中国内地第一家业委会

当时,业主们不满电价按照商业用电来收费,纷纷找管理处投诉,但沟通效果很差。“逐户沟通进展不利、双方矛盾僵持不下。与能代表全体业主利益的业主代表进行协商,成为业主与物业公司的共识。”从普通业主到小区业委会最初的15名委员之一、再从业委会副主任到主任的肖幼美说。

经过细致的讨论与筹备,1991年3月22日,在包括肖幼美在内的15名业委会委员以及王石、姚牧民等万科高层的见证下,天景花园成立了中国内地首家业委会。通过业委会的调解,持续了半年之久的电费纠纷迎刃而解。

北京市海淀和谐中心主任、中国人民大学公共政策研究院社区治理与政策研究中心主任陈幽泓说:

原生状态的业主组织大多都因维权而自生自发。业主和业主组织的出现,本质上都是上世纪房改浪潮的产物。

业委会是基层社区治理的有益补充

2001年,天景花园小区大量楼房外墙出现渗漏,小区业委会提出对外墙进行翻新改造。后经反复开会探讨,通过“业主出大头,开发商补贴”的方式,小区筹集到300多万元。“我们不仅对楼面进行改造解决了渗漏问题,还重新粉刷了楼面、重新铺设了人行道地砖,小区面貌焕然一新。”肖幼美说。

“10年前,我来附近看房,本想尾随一名住户进小区,但被保安拦下。”业主王鹏回忆,正是这次尴尬的经历,让他下定了买房的决心。“保安拦我说明小区管理规范。如今住了10年,小区从没发生过抢劫、盗窃等治安事件。”王鹏自豪地说。

从当初为业主解决电费纠纷,到对小区楼面进行改造,再到实行严格的门禁管理,天景花园这个20多年的老小区在如今的租赁市场上依旧抢手,业委会开创的与物业公司共同管理的模式功不可没。

在北京市物权法研究会秘书长、北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强看来,

与各扫门前雪、单打独斗地维权相比,业主组织维权力量更大、效率更高。这样的模式更有利社区治理政策的落实与社区共建,是对国家推动基层社区治理的有益补充。

业委会经历了哪些曲折历程?

上世纪90年代起,国家开始将公有住房折价出售给住户。为适应住房改革和业主群体的出现,1994年,建设部出台《城市新建住宅小区管理办法》,明确提出住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会。

在陈幽泓看来,业委会20多年的发展历程大致可以划分为四个阶段:

上世纪90年代初到1994年的自发阶段;1994年建设部制定《城市新建住宅小区管理办法》到2003年《物业管理条例》颁布,是“不规范”的物业管理委员会阶段;2003年《物业管理条例》颁布到2007年《物权法》出台,是初创的业主组织阶段;2007年《物权法》出台,将“业主委员会”写入法律,标志着业委会发展进入到全新的法定的业主组织阶段。

为适应《物权法》的相关规定,国务院修改了《物业管理条例》,各地也相继作出了调整。2010年,北京市住建委率先发布《北京市物业管理办法》及与之配套的36个文件。此后,各省市纷纷制定了此类地方文件。

启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难、监管难……

距离深圳天景花园成立中国内地首家业委会已近30年时间。横亘在业委会面前诸如启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难、监管难等“老大难”问题,让业委会举步维艰,处境尴尬。

北京首一业主大会工作辅导中心业主大会工作指导部主任童超说:

业主专业知识匮乏是内因,个别政府指导部门不作为、乱作为是外因,物业企业和开发商从中作梗是杂因。业委会要走的路还很长。

业委会成立不起来令人灰心

成立后“变节”

则让人觉得“扎心”

个别业委会不仅不作为,甚至钻法律空子以权谋私乱作为,侵害业主权益。“近年来,由业委会运作而引发的矛盾纠纷约占全市物业管理矛盾纠纷的35%。”深圳市住建局相关负责人说。

如今已卸任业委会主任的肖幼美有了新的担忧:“年轻人对小区的责任意识没那么强,业委会换届时一度无人参选。希望有更多的年轻人来接班,他们的思维更活跃、有新点子,能给小区带来新的变化。”

有专家指出,业委会之所以会有成立难、履职难、监管难等诸多尴尬,很重要的一个原因就在于其法律主体地位不明确。2017年出台的《民法总则》未明确业主组织法人地位问题。专家建议:

国家应尽快完善相关立法,解答各界对业主组织法人地位的质疑与困惑,并在民事权利能力、行为能力,民事法律行为、责任、委托代理等内容中明确与业主组织相关的内容,让业委会名正言顺地开展工作。

《物权法》实施已近12年,可业委会依然是“这么近又那么远”。近,是因为它跟业主利益息息相关,就在身边;远,则是成立难、履职难,令人望而却步。2017年6月,中共中央、国务院出台了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,此后各地也相继出台相关意见及细则。“对业主组织来说,这是重大利好,让全社会看到了业委会发展的曙光。但推动业委会发展和探索基层社区的居民自治,我们依然在路上。”陈幽泓说。

来源:人民网

Category房产板块
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