自7月26日起了解到我们小区存在逾期交楼和《竣工验收备案》逾期情况以来,吴律师和我便对我们小区的情况进行了密切的关注。吴律师当晚在群里提醒大家注意开发商的补充协议约定。

7月29日,陆陆续续收到几位邻居扫描过来的购房合同,我们便对合同进行了分析和研究,并发现了几个风险点,当晚我将主要的几个风险点在群里进行了公布和提示。为推演和验证仲裁的结果,吴律师和我进行的大量的工作。现将我们小区的仲裁的主要风险、法律依据和裁判案例整理并告知大家:

一、我们的购房合同约定的是仲裁

合同第三十条约定,本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,按下列第1种方式解决:

  1. 提交广州仲裁委员会仲裁。

这就意味着,法院对本案没有管辖权利,必须提交广州仲裁委仲裁。因仲裁与法院的裁判规则不同,而且仲裁的裁判文书又不公开,仲裁便成了本案最大的风险所在。

二、合同逾期交房的违约金在合同中没有明确约定

合同第十四条延期交房的违约责任约定,甲方如未能按本合同规

定的的期限交房,按下列第2种方式处理:

2.见附件七:本合同补充协议。

而附件七中的补充协议并没有对延期交房的违约金的比例进行约定,相当于本合同延期交房的违约金没有约定。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过) [2] 

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

我们的合同没有约定逾期交房的违约金的情况下,可以要求按同地段同类房屋租金标准来确定违约金。

三、《竣工验收备案》不是合同约定的交房条件

附件七:本合同补充协议第六项关于房屋交付的补充或修改

对前面合同中交房条件进行了修改,并没有约定《竣工验收备案》为交房的条件。这一点,仲裁和法院的裁判规则大不一样,根据广州中院裁标准,《竣工验收备案》及永久水电是交房条件;而广州仲裁委是看合同是否明确约定。

相关判例

赖文君、付佳龙对佛山富力公司关于商品房买卖合同纠纷的仲裁

2019年1月22日,中国广州仲裁委员会根据赖文君、付佳龙与佛山富力公司签订的《广东省商品房买卖合同》《广东省商品房买卖合同补充协议》中的仲裁条款,受理了赖文君、付佳龙对佛山富力公司关于商品房买卖合同纠纷的仲裁申请。中国广州仲裁委员会于2019年3月21日组成仲裁庭,于2019年4月3日不公开开庭审理,并于2019年5月21日作出案涉裁决。

上述裁决书载明:《广东省商品房买卖合同》约定的交楼标准为案涉房产经竣工验收合格;且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”的规定,应当认为验收合格为案涉房产的法定交付条件。经查,《建筑工程竣工验收报告》,2016年11月5日案涉房产所在项目的分部工程已全部验收合格,符合约定和法定交付条件。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持”的规定,结合赖文君、付佳龙所称其在收楼前多次要求佛山富力公司出示竣工验收备案表,均被拒绝。仲裁庭认为, “取得竣工验收备案表”,但是赖文君、付即便法定交付条件为赖文君、付佳龙主张佳龙知道案涉房产未取得竣工验收备案表仍同意接收,视为自愿降低案涉房产的交付条件,自愿按现有条件收房。本案不存在佛山富力公司逾期交房的情形,仲裁庭对于赖文君、付佳龙主张佛山富力公司向其支付违约金的仲裁请求不予支持。

意味着《竣工验收备案》在合同中没有明确约定的情况下,在广州仲裁委将得不到支持。

四、补充协议中对违约金的上限有约定,不超过3%

附件七:本合同补充协议第十七条约定,无论任何原因,甲方承担本合同中的违约责任的,各项违约金总额最高不超过总房价的3%。

请各位业主认真阅读吴小庆律师团队整理的《银峰广场业主仲裁风险提示》,知悉本案仲裁的风险所在,并根据我们的分析评估自己的案件结果。在仲裁费用比法院诉讼费用高很多的情况,决定自己的案件是否要提起仲裁。如有与以上4个关键点不同版本的合同请与我们联系。

如有疑问,可与吴小庆律师团队联系

地址:广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710-4716室 | 广东合拓律师事务所

联系人:

宋献 律师助理 18576087082(微信同)

梁火琼 律师   13926218637(微信同)

吴小庆 律师   13580385516(微信同)

邻居们建议

经过与邻居们的讨论,许多邻居建议如果我们小区能成立业委会并引进万科物业将是对我们最有利的事情。对此有兴趣的邻居可以扫描右边的二维码并加入我们的业主群。

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