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引言

业主代表到会仅是如实反映业主的投票情况,并不能直接代表业主发表意见。业主的赞同、反对及弃权的具体票数须经业主本人签字,采用记名投票的方式,由业主代表在参加业主大会时如实反映。

 [东莞真实案例]

(为保护当事人隐私,本案所涉当事人均为化名)

罗旭峰是东莞市星洲花园二座503室的业主,其于2013年10月10日通过拍卖的方式购买了503室。法院于2014年3月26日作出执行裁定书,确定星洲花园二座503室的房产归罗旭峰所有,罗旭峰据此于2015年11月17日办理了房屋产权证书,证书编号为“粤房地权证莞字第××号”。

因该小区入住率已超过80%,小区部分业主申请成立业主大会筹备组。2014年10月29日,业主大会筹备组制定了统一的《委托书》模版,由每幢楼委托一名业主作为业主代表参加会议。该《委托书》载明:委托事项为召开星洲花园住宅小区首届业主大会所有文件及选举相关事项,委托权限为全权委托,委托期限为从星洲花园住宅小区首届业主委员会筹备之日起至星洲花园住宅小区首届业主委员会成立之日止。2015年6月15日,业主大会筹备组组织召开了首次业主大会,大会拟选举产生业主委员会,审议业主大会议事规则、业主管理规约。大会记录载明1502户业主推选33名业主代表,实到会27户代表,共代表778户业主。大会选举结果如下:1、发出选票共27张,收回27张,其中0张无效票,0张弃权票。会议表决通过了《星洲花园住宅小区业主大会议事规则》。

罗旭峰认为,此次业主大会完全排除了包括罗旭峰在内的广大业主参加业主大会参与讨论、表决小区公众事务的合法权利。参加该次业主大会的业主代表,在未取得广大业主明确和合法授权的情况下,擅自表决通过了《星洲花园住宅小区业主大会议事规则》以及业主委员会选举结果均违反法定程序,严重侵害了广大业主的知情权和投票权,依法应予以撤销。故罗旭峰作为原告诉至法院,请求法院判决撤销被告星洲花园业主委员会于2015年6月15日表决通过的《星洲花园住宅小区业主大会议事规则》。

被告星洲花园业主委员会辩称,首先,原告的房产证取得时间为2015年11月17日,晚于《星洲花园住宅小区业主大会议事规则》通过的时间2015年6月15日。因此,原告在被告通过议事规则时尚不是业主,不具有提起本业主撤销权诉讼的主体资格。其次,《星洲花园住宅小区业主大会议事规则》的通过合法。议事规则是经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主推荐业主代表参加业主大会通过的,代表了大多数业主的意见,且没有侵害原告的合法权益,请求法院驳回原告的诉讼请求。

  【案件争议焦点】

一、原告是否具有提起本案诉讼的主体资格?

二、被告采用业主代表大会形式作出的决定是否应予以撤销?

【广州律师评析】

一、原告具有提起本案诉讼的主体资格。

       《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。根据以上规定,一般情况来说,物权登记的时间为取得业主资格的时间。但购买法院拍卖的房屋情况有所不同,如以“登记”作为房屋所有权转移的时间,那么买受人到有关部门办理权属登记前这段时间房屋的所有权如果依然属于被执行人,无疑是不安全的。如果既不属于买受人,也不属于被执行人,那么房屋的权属存在空白。因此,确认原告罗旭峰的业主资格时间有重要的法律意义。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“动产拍卖成交或者抵债后,其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十七条规定:“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力,人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时,当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时”。根据以上规定,原告罗旭峰取得业主资格的时间应为法院作出执行裁定书之日,即2014年3月26日。本案中,《星洲花园住宅小区业主大会议事规则》通过的时间为2015年6月15日,原告在被告通过议事规则之前已取得了业主资格,有权提起本案诉讼。

二、被告采用业主代表大会形式作出的决定应予以撤销。

       《广东省物业管理条例》第二十条规定:“业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。”第二十三条规定:”业主大会会议表决采用记名投票的方式。”本案中,星洲花园住宅小区共34幢楼,其中33幢楼已分别推选出幢代表,2015年6月15日参加业主大会的幢代表共27人,按照上述法规规定,27名代表会前应就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经其本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。但当日参会的27名代表会前并未书面征求其所代表业主的意见,会上亦未能如实反映其所代表业主的真实意思。故27名代表所投的票数,仅代表其27人的真实意思表示,并不能代表其他业主的意见,且投票方式是无记名投票,根本无法核实投票人员专有部分占建筑物总面积的比例。因此,被告星洲业主大会于2015年6月15日表决通过的《星洲花园住宅小区业主大会议事规则》,并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,议事规则的制定明显违反了上述法律、法规规定的程序,应予以撤销。

【广东法院判决】

      法院经审理后认为,业主行使撤销权的前提既包括实体权益受到侵害,亦包括程序权益受到侵害。原告罗旭峰取得业主资格的时间为法院作出执行裁定书之日,即2014年3月26日,其有权作为原告提起本业主撤销权诉讼。业主代表到会仅是如实反映业主的投票情况,并不能直接代表业主发表意见。业主的赞同、反对及弃权的具体票数须经业主本人签字,采用记名投票的方式,由业主代表在参加业主大会时如实反映。本案中,参会的27名代表会前并未书面征求其所代表业主的意见,故27名代表所投的票数,仅代表其27人的真实意思表示,未达到《物权法》第76条规定的人数和面积“双过半”的比例。判决撤销被告云浮市云城区云城街星洲花园住宅小区业主大会于2015年6月15日表决通过的《星洲花园住宅小区业主大会议事规则》。

来源:(作者系广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长,广东博厚律师事务所律师)

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